网络引发房地产经营变革

计算机、网络、通讯等技术的发展融合使信息处理和传递突破了时间地域的限制，也催生了电子商务、网上超市、虚拟社区等新事物，人们的生活方式和消费方式发生了巨大改观，房地产业的经营管理模式亦受到前所未有的冲击。

房地产业是提供居住、办公、经营、娱乐等场所的服务性产业，其上下产业链很长，与建材、建筑等数十个产业发生横向联系；产业内部以房地产开发企业为中心分布着房地产中介、物业管理等其他职能性主体。房地产开发是集投资、融资、项目管理、销售经营为一身的综合组织协调过程，时刻与巨大的资金流、物流、人流发生着错综复杂的关系，因而被认为是难度高、风险高、利润高的行业。

其实房地产开发过程中风险和难度的内在原因之一就是信息不对称。网络经济时代信息披露的产业化、社会化将有利于各方形成理性预期，降低开发风险。作为新的生产要素，信息会促使房地产开发流程衔接得更顺畅，而且有利于资金流、物流、人流达到最佳组合，提高产业效率。从产业格局上看，网络经济的直接性在改观开发行业的同时，也会对房地产中介行业产生冲击。

有的观点认为网络经济就是电子商务，电子信息很难描述房地产的全貌，消费者还得实地去看房，既然不能网上直接交易，房地产业就无法与网络经济充分结合。其实，网络经济对房地产业的影响首先应从产业运行环境及生产要素组合着眼，其次才是微观经营环节，至于能否网上直销，只是交易方式的问题。随着技术进步和交易配套环境的完善，房地产网上交易的壁垒迟早会被跨越。

网络经济最大贡献在于它以新的销售手段影响消费方式，促使企业经营管理变革，再进一步引发产业内部的格局性演变，而这正是实现产业升级和行业优化的必由之路。

毫无疑问，信息处理产业化会极大地丰富网上信息。普通消费者是网络经济模式的最大受益者，可以省去往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。购房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，一切都可以依附网络，电子购房定单、电子支付、相关手续办理都可在鼠标点击之下顷刻完成。快捷高效的网络信息将越来越影响消费行为。房地产开发公司不可能对之无动于衷，也会加大自身信息网络化的力度，全力吸引社会关注。鼠标决策的购房方式使消费者更挑剔，也使开发商更精明。

电子商务将引致开发企业信息化经营变革。可以在市场调研阶段大规模收集潜在购房者信息，根据他们的家庭生命周期、收入层次进行市场细分；可以在前期策划阶段根据潜在购房者对产品和价值的认知，有针对性地完成项目的前期规划设计。从消费心理学角度，把购房者“前期请入”有利于与之形成一定的利益共生关系，通过“参与感获得认同，进而促成后期的购买决策。网络经济时代对差异化需求的整合能力和高弹性的施工组织能力将成为房地产开发企业的核心竞争力。网络营销的长项在于信息交换，在于有效管理用户数据库和处理消费者反馈信息，至于房地产产品是否要网上交易则应视技术环境而定。如果不能为供求双方传递充分信息，可以做网上宣传线下销售。

房地产市场直接沟通的供求会给中介行业带来深刻的变革。经纪业是消费者与企业沟通的桥梁，其生存基础是信息不对称背景下的市场信息。网络经济打破了供求隔膜，传统经纪业务逐渐萎缩。归集大量购房意愿作为与开发商砍价的资本，或与咨询业务结合倒可能成为经纪人未来的经营思路；销售代理是企业面向消费者的门户，虽然其对产品信息的智力加工产生了新的附加值，但也增加了交易成本。“网上房市”能否生存取决于多大程度上方便购买；评估业务将会产生新的分支——网上评估，对于咨询性不须承担法律责任的需求完全可通过专家系统自动评估报价，这将使大规模小额度的普通住宅交易的评估需求得到满足。此外，从信用认证的角度，“网上房市”呼唤新的中介部门充当起中立、权威、公正的交易参照职能。网络经济时代房地产咨询很难独立存在，它会与经纪、代理、评估、甚至法律服务融为一体。

网络经济将使物业管理由“管物为主”转为“人、物并重”。生活服务需求、安全防卫需求、医疗保健需求、情感交流需求、居家办公需求均会给物业管理引入新内容。